Vážení sousedé, v pondělí 19.11.2018 se konala první informační schůzka k zateplení domu. Schůzky se zúčastnilo celkem 22 členů. Schůzka byla logicky rozdělena do několika bloků. V prvním jsme byli mimo jiné informováni o technickém stavu budovy, o detailech komplexní varianty zateplení a její odhadované ceně. Nutno říci, že nechápu, proč zde bylo zbytečně podrobně opakováno to, co jsme již několikrát slyšeli na shromáždění.
Opakování již vyřčeného zbytečně bere čas na to podstatné, co jsme ještě neměli možnost diskutovat – a to je financování projektu a administrativní úkony s ním spojené. Za velmi důležité ovšem považuji to, že zazněla informace o tom, že konečně proběhlo posouzení technického stavu budovy odborníkem a jaké bylo jeho odborné stanovisko. Jsem velmi rád, že nový výbor tento logický a správný krok učinil. Názor odborníka (docentky z ČVUT) je argumentem, který žádný soudný člen nemůže zpochybnit. Musím říci, že jsem nepochopil, proč se v podkladech k technickému řešení objevují staré údaje, které neodpovídají později představenému návrhu – provést revitalizaci a zateplení domu v nejnutnějším rozsahu s tím, že jakékoli úpravy nad rámec základního rozsahu budou vnímány a financovány jako nadstandard a budou volbou jednotlivých vlastníků. Nepřesné a zavádějící informace (byť jsou myšleny jen jako návrh) mohou u neinformovaných sousedů způsobit nepochopení předložených pokladů, frustraci a nechuť revitalizaci řešit jako celek. Osobně mi uchází souvislost v tabulce uvedeného zasklení lodžiových zábradlí s úsporou energie. Jde o naprosto nadbytečnou estetickou úpravu lodžie, kterou si může jako nadstandard “objednat” každý vlastník individuálně – stejně jako případné venkovní žaluzie nebo zasklení lodžie. Věřím, že do další informační schůzky nebo do případného projednávání na shromáždění se podaří tyto informace zpracovat srozumitelněji a přehledněji.
V bloku, který byl věnován financování, zazněly stručně a jasně všechny důležité informace, se kterými musíme pracovat. Jsem velmi rád, že došlo ke srovnání bankovních úvěrů se státním programem Panel 2013+, který jsem navrhoval již před několika lety na shromáždění vlastníků jako ideální způsob financování. Výhodnost tohoto programu je nepopiratelná. Díky němu jsme schopni ušetřit polovinu úroku o proti bankovním úvěrům. Jak ovšem na schůzce zaznělo – je třeba jednat rychle. Jsem rád, že si naléhavost situace většina členů uvědomuje. Referenční sazba EU se mění každý měsíc. Od doby, kdy jsem financování pomocí Panel 2013+ navrhoval (2016), stoupla z 0,43% na 1,41%.
Dále byly zmíněny nutné změny stanov, které by umožnily přijetí usnesení o čerpání úvěru a pomohly by zachytit ve stanovách nové povinnosti vlastníků, které se vážou k plánované revitalizaci. Jde zejména o zákaz jakéhokoli jednání, které by mohlo poškodit záruku revitalizovaného domu. Dále zaznělo, že výbor SVJ se nebrání dílčímu dotazování členů. Toto rozhodnutí vítám. Komunikace je v této věci naprosto nezbytná. Musíme vědět, co chceme a co jsme ochotni pro to udělat. Proběhnuvší anketu je tedy třeba doplnit a zaměřit se na důležité otázky. Vzhledem k tomu, že ať chceme nebo nechceme, budeme nuceni provést revitalizaci domu a čerpat úvěr, musíme zvažovat otázku drobného zvýšení příspěvku do FOPU. Jednou z otázek, která by dle mého názoru měla v anketě zaznít, je tedy výše částky, o kterou jsou členové ochotni přispívat více do FOPU. Kdyby se nám podařilo zvýšit měsíční příspěvek o 1000 Kč na největší byt (ostatní poměrově méně), výrazně by to pomohlo celému financování. Dále nevíme, kolik členů by bylo ochotno podílet se na úhradě svého podílu na revitalizaci jednorázovou splátkou předem. Počet těchto členů ovlivňuje, zda-li má vůbec význam se touto variantou zabývat a připravovat pro ni veškerou administrativní podporu. Dalších důležitých otázek jistě vyvstane více a věřím, že se v budoucí doplňující anketě objeví.
Velmi mě těší, že v diskuzi zazněly konstruktivní a podnětné připomínky. Po celou dobu schůzky vládla příjemná a přátelská atmosféra. Oceňuji, že výbor nepodcenil přípravu, zajistil nejen vytištění podkladů pro účastníky ale i projektor a ozvučení. Schůzce, podle mého názoru, velmi pomohlo komorní uspořádání míst pro účastníky. Všichni jsme k sobě měli blízko a dobře jsme se slyšeli – oproti shromážděním, kdy občas míváme problém se navzájem slyšet z jednoho konce jídelny na druhý. Bylo dobře, že v situacích, kdy se v publiku rozběhla spontánní diskuze nad probíranými problémy, zasáhl jako moderátor pan Rubáš nebo paní Habešová nenásilně tak, abychom se drželi daného tématu. V takovém množství lidí jde o poměrně nesnadný úkol, který se oběma dařilo úspěšně plnit. Dále bylo velmi příjemným překvapením, že konkrétní témata (krom výboru) nastudovali i další členové SVJ a výboru nabídli při přípravě budoucích podkladů svou pomoc nebo tak již činí (pan Chudoba, paní Salačová). Revitalizace domu je náročný projekt, který nemůže celou vahou ležet pouze na výboru SVJ. Podle svých možností a schopností by měl snažit s tímto projektem pomoci každý z nás.
Revitalizace domu a družstvo
Na schůzce jsme se jen letmo dotkli možné role družstva při financování revitalizace domu. Tato otázka by vydala na samostatnou schůzku – která by (dle mého názoru) měla naprosto určitě proběhnout ještě před členskou schůzí. Pokud ji představenstvo družstva neuspořádá, bylo by ideální na toto téma uspořádat vlastní sousedské setkání, tak jak jsme zvyklí. Jedním z účastníků bylo vyřčeno, že oba subjekty – družstvo i SVJ jsou dva svébytné právní subjekty, které spolu nesouvisí. Bylo zmíněno i několik možných řešení, jakou roli by družstvo mohlo ve financování revitalizace domu sehrát. Žádná z variant však nebyla podrobně diskutována.
Rád bych se ovšem vrátil k tomu, že “družstvo a SVJ jsou dva svébytné subjekty, které spolu údajně nesouvisí”. Tento výrok je pravdivý jen z jedné poloviny. Pravdou je, že družstvo i SVJ jsou dva svébytné subjekty, co už ovšem pravda není je to, že spolu nesouvisí. Vazba a provázanost těchto subjektů je nesporná! Nikdy si prosím nenechte vnutit opak.
Družstvo je významným členem SVJ. Družstvo má narozdíl od SVJ možnost ovlivnit, kdo bude nájemcem družstevního bytu. V SVJ vzniká členství ze zákona a ovlivnit ho nelze. Je tedy žádoucí, aby družstvo bylo nadále součástí SVJ v nezměněné podobě, abychom mohli ovlivnit stálost příspěvků do FOPU, které každý měsíc družstvo odvádí do SVJ. V případě, že se opět prodá nějaký byt a bude v něm někdo provozovat ubytovnu zahraničních dělníků a dojde k neplacení příspěvků do FOPU a služeb, můžeme se dostat do výrazných problémů při splácení úvěru.
Neměli bychom se zaměřovat na to CO NÁŠ ROZDĚLUJE, ALE NAOPAK NA TO, CO MÁME SPOLEČNÉ, RESP. CO MAJÍ OBA SUBJEKTY SPOLEČNÉ. A to jsme MY! Krom 6ti členů je členská základna stejná. Skupina šesti členů, kteří se rozhodli ponechat si svůj družstevní podíl, jsou proti nám minoritními členy a máme možnost je při hlasování v družstvu PŘEHLASOVAT. Pokud budou chtít prosadit vyplacení podílu na zisku všem členům, většina může říci jednoduše NE! Členská základna se může rozhodnout co s penězi družstva učiní. Jestli je investuje, něco za ně nakoupí, nebo tak jako jakýkoliv jiný člen SVJ využije svého práva uhradit jednorázově svůj podíl na revitalizaci domu. Nikdo družstvo nenutí rozdělovat podíly na zisku mezi členy. Nyní po prodeji jednoho z družstevních bytů bude v družstevní kase na jednorázové splacení (podílu na revitalizaci) dostatek prostředků, proč toho tedy nevyužít a nesnížit tak výši úvěru SVJ. Současně tím snížíme riziko, které hrozí v případě, že by některý z bytů zůstal neobsazený nebo by nájemník nehradil včas nájem. Taková skutečnost by následně nemohla negativně ovlivnit splácení úvěru v SVJ a to je pro nás velmi podstatné!
Jak by tedy mohlo družstvo financování revitalizace domu pomoci ?
Nejjednodušším řešením je, aby družstvo ze zisku z prodeje bytu (o jehož prodeji se rozhodlo usnesením na minulé členské schůzi), zaplatilo jednorázově svůj podíl na zateplení a revitalizaci budovy – tj. podíl cca 7% z 13 milionů (tj. 910 tisíc). Každý milion, který ušetříme se počítá a snižuje výši úvěru /a s tím souvisejícího úroku, který musíme za úvěr zaplatit. Po konzultaci s dvěma na sobě nezávislými právníky jde o naprosto legální rešení a k přijetí tohoto usnesení stačí přijmout usnesení nadpoloviční většinou členů. Nic nám v něm tedy nebrání. Ano, máme v členské základně min. 6 členů, kteří preferují rozdělování zisku a jeho vyplácení – ostatní členové však mohou preferovat jiné řešení. Pro většinu členů družstva může být podstatnější, aby se zhodnotila cena družstevních bytových jednotek, aby se nájemníkům bydlelo lépe, aby všichni vlastníci docílili energetických úspor a byl po více jak 30ti letech opraven dům, než touha několika jednotlivců po rozdělení podílů na zisku.
Další rok můžeme naprosto stejně rozhodnout o tom, že vydělané peníze do SVJ darujeme. Pokud o tom rozhodne většina hlasů, minoritní skupina členů s tím opět vůbec nic neudělá… Také se můžeme rozhodnout, že potom, co družstvo uhradí jednorázově svůj příspěvek na revitalizaci domu v částce 1.000.000 Kč, rozdělení a vyplacení podílů na zisku v dalších letech podpoříme. Všechno záleží na tom, jakým způsobem se rozhodně většina členů. Byl bych velice rád, abyste mysleli na to, jak družstvo může našemu domu prospět. Nevnímejte ho jako něco cizího nebo odděleného od našeho domu. Krom 6ti členů jsme to pořád my, kteří v domě bydlíme, a svým (rozumným) rozhodnutím při hlasování můžeme domu výrazně pomoci.