Vážení sousedé, rád bych Vás informoval o svých pochybnostech nad správností vyúčtování za rok 2017. Ač obvykle vyúčtování jen prolétnu očima, tentokrát jsem se na vyúčtování podíval poměrně podrobně, zkontroloval výpočty, které lze bez dalších podkladů samostatně přepočítat a zaměřil jsem se i na způsoby rozúčtování nákladů na služby. Jaké bylo moje překvapení, když jsem ihned na druhém řádku objevil poměrně překvapivou informaci. Na našem vyúčtování jsou ekonomické služby rozúčtovány podle velikosti podílu vlastníků a nikoli rovným dílem? Jakou to má logiku? Ono se snad kvůli vlastníkům, kteří mají větší byty, vede více účetnictví? Vždyť – tak to přeci není! Pokud otevřeme Občanský zákoník a přečteme si §1180 zjistíme, že se v jeho druhém odstavci píše: 2) Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.
To, které náklady patří do kategorie správních činností, (krom odměn a účetnictví, které jsou v §1180 přímo uvedeny) upřesňuje nařízení vlády č. 366/2013, kde se lze v §8 dočíst, že činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska správních činností se rozumí zejména:
a) zajišťování veškeré správní, administrativní a operativně technické činnosti, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu, uchovávání dokumentace stavby odpovídající jejímu skutečnému provedení podle jiných právních předpisů a zajišťování dalších činností, které vyplývají pro osobu odpovědnou za správu domu a pozemku z jiných právních předpisů,
b) stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku, stanovení záloh na úhrady cen služeb a jejich vyúčtování a vypořádání,
c) vedení účetnictví, zpracování a předložení daňových přiznání, řádné hospodaření s finančními prostředky, vedení seznamu členů společenství vlastníků jednotek,
d) uplatňování a vymáhání plnění povinností vůči jednotlivým vlastníkům jednotek, které jim ukládají jiné právní předpisy nebo vyplývají ze stanov společenství vlastníků jednotek a z usnesení shromáždění vlastníků jednotek přijatých v souladu s jinými právními předpisy a se stanovami společenství vlastníků jednotek,
e) činnosti spojené s provozováním společných částí a technických zařízení, která slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek v domě, včetně sjednávání s tím souvisejících smluv,
f) výkon činností vztahujících se k uplatňování ochrany práv vlastníků jednotek.
Nutno zmínit, že související legislativa umožňuje SVJ si v některých případech dobrovolně stanovit způsob rozúčtování nákladů. Tyto možnosti jsou však v zákoně jmenovitě uvedeny a rozúčtování správních činností se netýkají. Dle NOZ a nařízení vlády 366/2013 existuje jen jediný správný způsob rozúčtování a to je rozúčtování rovným dílem mezi všechny bytové jednotky. Jak se můžete sami přesvědčit na účetních zpravodajských serverech nebo webech, které se zabývají správou nemovitostí, je tato záležitost interpretována naprosto shodně.
Dále si v tomto nařízení vlády můžeme v §17 přečíst definici podobných nákladů (také se rozúčtovávají na jednotku stejně):
Podobnými náklady vlastní správní činnosti uvedenými v § 1180 odst. 2 občanského zákoníku se rozumí zejména
a) náklady na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů společenství vlastníků jednotek,
b) náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo,
c) náklady na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy,
d) náklady kanceláře osoby odpovědné za správu domu a pozemku, například vybavení, kancelářské potřeby, spotřeba elektřiny, je-li samostatně měřena, poštovné, a
d) náklady spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku.
Jak z § 17 vyplývá, patří do podobných činností i odečty měřidel k rozúčtování nákladů na teplo. Je tedy naprosto vyloučené, aby byly náklady na odečty tepla sečteny s náklady na účetnictví a ty pak společně rozúčtovány podle velikosti podílu. Takové rozúčtování naprosto odporuje jak NOZ, tak nařízení vlády 366/2013.
Vzhledem k tomu, že tyto náklady jsou rozúčtovány chybně po několik let, činí rozdíl – částku cca 2.500 Kč na každou bytovou jednotku velikosti 4+1. SVJ je povinno vést účetnictví dle zásad stanovených v zákoně o účetnictví – tzn. účetnictví musí být průkazné, srozumitelné, přehledné, úplné a správné.
Naprosto odmítám akceptovat zcestné argumenty přepočítávající ztráty způsobené chybným vyúčtováním nebo ztráty způsobené špatně zvolenou distribuční sazbou elektrické energie na desetikoruny nebo stokoruny za měsíc nebo týden. Je naprosto absurdní jakékoli pochybení bagatelizovat a alibisticky rozmělňovat přepočítáváním na měsíce, týdny nebo dny. Je to stejně absurdní jako kdybyste zaplatili naprosto zbytečně ve svém vyúčtování 10 000 Kč a někdo vám argumentoval tím, že to je jen 1.14 Kč za hodinu a nemá přece smysl se něčím takovým zabývat.
Nikdo si nemůže vykládat zákony a nařízení vlády po svém, jenom proto, že je to tak jednodušší a nebo tvrdit, že dodržovat konkrétní zákon nebudeme, protože to přece stejně nikdo nedělá (takto mi bylo před několika lety argumentováno v případě zákona na ochranu osobních údajů).
Způsob rozúčtování správních činností jsem konzultoval s dvěma různými účetními firmami a kontroloval na dalších vyúčtováních z jiných domů. Ve všech případech byly náklady rozúčtovány tak jak jsem uvedl – náklady na účetnictví i na odečty tepla jsou rozvrženy mezi jednotky rovným dílem a nikoli tak, jak jsou účtovány v našem domě! Chyba ve vyúčtování je důvodem pro podání reklamace, na kterou mají vlastníci ze zákona právo. Reklamace musí mít písemnou podobu a musí být podána ve 30ti denní lhůtě od převzetí vyúčtování. Oprávněné výhrady k vyúčtování znamenají VYSTAVENÍ NOVÉHO VYÚČTOVÁNÍ. Každý vlastník má totiž ze zákona právo na správné a úplné vyúčtování. Pokud vlastník převzal vyúčtování s chybou, není takové vyúčtování správné a je povinností dodavatele služeb (v tomto případě SVJ), aby vlastníkovi vyhotovil vyúčtování bez závad.
Našli jste ve svém vyúčtování chybu? Máte pocit, že rozúčtování nákladů není přehledné, nebo by mělo být provedeno jinak? Budu rád, když se se mnou podělíte o své názory. Chcete-li mít větší přehled o možných způsobech rozúčtování služeb a legislativě, která určuje pravidla rozúčtování, přečtete si průvodce vyúčtováním na stránkách pro přihlášené uživatele. Zde si můžete stáhnout i formulář pro podání reklamace vyúčtování.