Vážení sousedé, od dnešního dne můžete opět využívat opravený držák dveří zadního vchodu do domu 882. Ten původní byl bohužel zničen neznámým vandalem. Držák již není uchycen pomocí plastové koule, nebudeme tak muset řešit situaci, kdy byla několikrát odcizena nebo zničena prudkým otevřením dveří.
Vážení sousedé, dnes byla prostřednictvím e-mailu a webu domu zveřejněna informace o tom, že došlo ke změně místa konání členské schůze družstva a shromáždění společenství vlastníků domu. Obávám se, že za těchto okolností se členská schůze ani shromáždění v původně oznámeném termínu konat nemohou. Na obou schůzích má dojít k hlasování o důležitých bodech – v případě družstva o prodloužení nájemních smluv a novém personálním složení představenstva družstva. V případě SVJ jde o projednání a hlasování o změnách stanov. Tato rozhodnutí jsou zásadní pro oba subjekty a je v našem zájmu, aby nemohly být v budoucnu zpochybněny. Zákon o pozvánce na shromáždění společenství vlastníků v § 249 říká: “Zasedání členské schůze se svolá vhodným způsobem ve lhůtě určené stanovami, jinak nejméně třicet dnů před jeho konáním. Z pozvánky musí být zřejmé místo, čas a pořad zasedání.” Naše stanovy ve článku VI. ve 4 odstavci určují, že lhůta pro doručení pozvánky je 15 dní. V okamžiku, kdy je změněno místo konání shromáždění týden před konáním shromáždění, není informační povinnost o konání shromáždění stanovená zákonem i stanovami splněna.
O svolání shromáždění musí být členové společenství písemně vyrozuměni nejméně 15 dní před konáním schůze shromáždění. Písemná pozvánka musí být zaslána poštou nebo elektronickou poštou, nebo předána osobně anebo vhozená do poštovní schránky, a současně zveřejněna na obvyklém místě v domě a na internetových stránkách společenství. Pozvánka musí obsahovat datum a hodinu, místo a program jednání shromáždění, včetně bodu diskuse. K pozvánce se vždy připojují podklady k nejdůležitějším bodům jednání shromáždění nebo informace o tom, kde se může člen společenství s těmito podklady seznámit, pokud nejsou tyto podklady k pozvánce připojeny.
Pokud tedy došlo ke změně pozvánky (v tomto případě místa konání schůze), měla by být všem členům doručena pozvánka nová a se správným místem konání a ve stanovami určeném termínu. Chápu, že ke změně místa mohly přispět nečekané okolnosti a posunutí termínu je nečekaná komplikace, ale měli bychom respektovat svá vlastní pravidla, která jsme si společně vytvořili. Pokud nebudeme respektovat stanovy a občanský zákoník, pak opouštíme ty nejzákladnější hodnoty, které bychom jako členové měli ctít.
Osobně bych preferoval řešení, kdy by byla svolána rychlá schůze družstva těsně před Vánoci a ideálně v suterénu domu, kde rozhodneme alespoň o prodloužení nájemních smluv. Shromáždění SVJ bych navrhoval odložit na počátek roku 2019. Příprava revitalizace domu je velmi náročná a vyžaduje od výboru a dalších spolupracujících členů maximální nasazení a dobrou přípravu. Neměli bychom toto množství práce degradovat tím, že přijmeme usnesení na neplatném shromáždění.
Vážení sousedé, dle upozornění firmy Ctibůrek výtahy s.r.o. bude dne 4.12.2018 (úterý) omezen provoz výtahu z důvodu provádění předepsané údržby po třech letech provozu. Tato údržba je naprosto nezbytná pro bezpečný a bezproblémový provoz domovního výtahu.
Vážení sousedé, dne 23.11.2018 byla na vývěsce v domě zveřejněna pozvánka na shromáždění SVJ. Na programu jednání tohoto shromáždění je projednání postupu přípravy a financování projektu zateplení budovy. Dále bude hlasováno o změně stanov, která nám umožní přijetí usnesení o čerpání úvěru na revitalizaci domu. Tak jako obvykle budeme na zimním shromáždění hlasovat i o návrhu plánu oprav, údržby a rekonstrukce pro příští období. Shromáždění se koná dne 10.12.2019 v jídelně ZŠ Zárubova od 19:00 hodin. O hodinu dříve se na témže místě koná i členská schůze družstva.
Přestože se představenstvo družstva na minulé členské schůzi zavázalo, že se bude řídit doporučeními kontrolní komise, je překvapivé, že se členská schůze družstva koná ve stejný den jako shromáždění SVJ. Na této členské schůzi by se měli volit noví členové představenstva družstva. Doposud jsme od představenstva ani od kontrolní komise neobdrželi žádný návrh kandidátů. Jak se zdá, je velmi pravděpodobné, že se bude opakovat situace z minulé členské schůze.
Tato členská schůze je velmi podstatná i z jiného důvodu. Tak jako každý rok bychom měli i tentokrát rozhodnout o tom, zda-li prodloužíme nájemní smlouvy nájemníkům družstevních bytů. Nyní je tedy ideální příležitost k tomu, abychom současné smluvní vztahy neprodlužovali a vypsali nová výběrová řízení a byty konečně začali pronajímat za tržní nájemné. Věřím, že tento návrh podpoříte. Vzhledem k tomu, že před námi stojí nákladný projekt revitalizace domu, budou se nám tyto prostředky hodit.
Vážení sousedé, v pondělí 19.11.2018 se konala první informační schůzka k zateplení domu. Schůzky se zúčastnilo celkem 22 členů. Schůzka byla logicky rozdělena do několika bloků. V prvním jsme byli mimo jiné informováni o technickém stavu budovy, o detailech komplexní varianty zateplení a její odhadované ceně. Nutno říci, že nechápu, proč zde bylo zbytečně podrobně opakováno to, co jsme již několikrát slyšeli na shromáždění.
Opakování již vyřčeného zbytečně bere čas na to podstatné, co jsme ještě neměli možnost diskutovat – a to je financování projektu a administrativní úkony s ním spojené. Za velmi důležité ovšem považuji to, že zazněla informace o tom, že konečně proběhlo posouzení technického stavu budovy odborníkem a jaké bylo jeho odborné stanovisko. Jsem velmi rád, že nový výbor tento logický a správný krok učinil. Názor odborníka (docentky z ČVUT) je argumentem, který žádný soudný člen nemůže zpochybnit. Musím říci, že jsem nepochopil, proč se v podkladech k technickému řešení objevují staré údaje, které neodpovídají později představenému návrhu – provést revitalizaci a zateplení domu v nejnutnějším rozsahu s tím, že jakékoli úpravy nad rámec základního rozsahu budou vnímány a financovány jako nadstandard a budou volbou jednotlivých vlastníků. Nepřesné a zavádějící informace (byť jsou myšleny jen jako návrh) mohou u neinformovaných sousedů způsobit nepochopení předložených pokladů, frustraci a nechuť revitalizaci řešit jako celek. Osobně mi uchází souvislost v tabulce uvedeného zasklení lodžiových zábradlí s úsporou energie. Jde o naprosto nadbytečnou estetickou úpravu lodžie, kterou si může jako nadstandard “objednat” každý vlastník individuálně – stejně jako případné venkovní žaluzie nebo zasklení lodžie. Věřím, že do další informační schůzky nebo do případného projednávání na shromáždění se podaří tyto informace zpracovat srozumitelněji a přehledněji.
V bloku, který byl věnován financování, zazněly stručně a jasně všechny důležité informace, se kterými musíme pracovat. Jsem velmi rád, že došlo ke srovnání bankovních úvěrů se státním programem Panel 2013+, který jsem navrhoval již před několika lety na shromáždění vlastníků jako ideální způsob financování. Výhodnost tohoto programu je nepopiratelná. Díky němu jsme schopni ušetřit polovinu úroku o proti bankovním úvěrům. Jak ovšem na schůzce zaznělo – je třeba jednat rychle. Jsem rád, že si naléhavost situace většina členů uvědomuje. Referenční sazba EU se mění každý měsíc. Od doby, kdy jsem financování pomocí Panel 2013+ navrhoval (2016), stoupla z 0,43% na 1,41%.
Dále byly zmíněny nutné změny stanov, které by umožnily přijetí usnesení o čerpání úvěru a pomohly by zachytit ve stanovách nové povinnosti vlastníků, které se vážou k plánované revitalizaci. Jde zejména o zákaz jakéhokoli jednání, které by mohlo poškodit záruku revitalizovaného domu. Dále zaznělo, že výbor SVJ se nebrání dílčímu dotazování členů. Toto rozhodnutí vítám. Komunikace je v této věci naprosto nezbytná. Musíme vědět, co chceme a co jsme ochotni pro to udělat. Proběhnuvší anketu je tedy třeba doplnit a zaměřit se na důležité otázky. Vzhledem k tomu, že ať chceme nebo nechceme, budeme nuceni provést revitalizaci domu a čerpat úvěr, musíme zvažovat otázku drobného zvýšení příspěvku do FOPU. Jednou z otázek, která by dle mého názoru měla v anketě zaznít, je tedy výše částky, o kterou jsou členové ochotni přispívat více do FOPU. Kdyby se nám podařilo zvýšit měsíční příspěvek o 1000 Kč na největší byt (ostatní poměrově méně), výrazně by to pomohlo celému financování. Dále nevíme, kolik členů by bylo ochotno podílet se na úhradě svého podílu na revitalizaci jednorázovou splátkou předem. Počet těchto členů ovlivňuje, zda-li má vůbec význam se touto variantou zabývat a připravovat pro ni veškerou administrativní podporu. Dalších důležitých otázek jistě vyvstane více a věřím, že se v budoucí doplňující anketě objeví.
Velmi mě těší, že v diskuzi zazněly konstruktivní a podnětné připomínky. Po celou dobu schůzky vládla příjemná a přátelská atmosféra. Oceňuji, že výbor nepodcenil přípravu, zajistil nejen vytištění podkladů pro účastníky ale i projektor a ozvučení. Schůzce, podle mého názoru, velmi pomohlo komorní uspořádání míst pro účastníky. Všichni jsme k sobě měli blízko a dobře jsme se slyšeli – oproti shromážděním, kdy občas míváme problém se navzájem slyšet z jednoho konce jídelny na druhý. Bylo dobře, že v situacích, kdy se v publiku rozběhla spontánní diskuze nad probíranými problémy, zasáhl jako moderátor pan Rubáš nebo paní Habešová nenásilně tak, abychom se drželi daného tématu. V takovém množství lidí jde o poměrně nesnadný úkol, který se oběma dařilo úspěšně plnit. Dále bylo velmi příjemným překvapením, že konkrétní témata (krom výboru) nastudovali i další členové SVJ a výboru nabídli při přípravě budoucích podkladů svou pomoc nebo tak již činí (pan Chudoba, paní Salačová). Revitalizace domu je náročný projekt, který nemůže celou vahou ležet pouze na výboru SVJ. Podle svých možností a schopností by měl snažit s tímto projektem pomoci každý z nás.
Na schůzce jsme se jen letmo dotkli možné role družstva při financování revitalizace domu. Tato otázka by vydala na samostatnou schůzku – která by (dle mého názoru) měla naprosto určitě proběhnout ještě před členskou schůzí. Pokud ji představenstvo družstva neuspořádá, bylo by ideální na toto téma uspořádat vlastní sousedské setkání, tak jak jsme zvyklí. Jedním z účastníků bylo vyřčeno, že oba subjekty – družstvo i SVJ jsou dva svébytné právní subjekty, které spolu nesouvisí. Bylo zmíněno i několik možných řešení, jakou roli by družstvo mohlo ve financování revitalizace domu sehrát. Žádná z variant však nebyla podrobně diskutována.
Rád bych se ovšem vrátil k tomu, že “družstvo a SVJ jsou dva svébytné subjekty, které spolu údajně nesouvisí”. Tento výrok je pravdivý jen z jedné poloviny. Pravdou je, že družstvo i SVJ jsou dva svébytné subjekty, co už ovšem pravda není je to, že spolu nesouvisí. Vazba a provázanost těchto subjektů je nesporná! Nikdy si prosím nenechte vnutit opak.
Družstvo je významným členem SVJ. Družstvo má narozdíl od SVJ možnost ovlivnit, kdo bude nájemcem družstevního bytu. V SVJ vzniká členství ze zákona a ovlivnit ho nelze. Je tedy žádoucí, aby družstvo bylo nadále součástí SVJ v nezměněné podobě, abychom mohli ovlivnit stálost příspěvků do FOPU, které každý měsíc družstvo odvádí do SVJ. V případě, že se opět prodá nějaký byt a bude v něm někdo provozovat ubytovnu zahraničních dělníků a dojde k neplacení příspěvků do FOPU a služeb, můžeme se dostat do výrazných problémů při splácení úvěru.
Neměli bychom se zaměřovat na to CO NÁŠ ROZDĚLUJE, ALE NAOPAK NA TO, CO MÁME SPOLEČNÉ, RESP. CO MAJÍ OBA SUBJEKTY SPOLEČNÉ. A to jsme MY! Krom 6ti členů je členská základna stejná. Skupina šesti členů, kteří se rozhodli ponechat si svůj družstevní podíl, jsou proti nám minoritními členy a máme možnost je při hlasování v družstvu PŘEHLASOVAT. Pokud budou chtít prosadit vyplacení podílu na zisku všem členům, většina může říci jednoduše NE! Členská základna se může rozhodnout co s penězi družstva učiní. Jestli je investuje, něco za ně nakoupí, nebo tak jako jakýkoliv jiný člen SVJ využije svého práva uhradit jednorázově svůj podíl na revitalizaci domu. Nikdo družstvo nenutí rozdělovat podíly na zisku mezi členy. Nyní po prodeji jednoho z družstevních bytů bude v družstevní kase na jednorázové splacení (podílu na revitalizaci) dostatek prostředků, proč toho tedy nevyužít a nesnížit tak výši úvěru SVJ. Současně tím snížíme riziko, které hrozí v případě, že by některý z bytů zůstal neobsazený nebo by nájemník nehradil včas nájem. Taková skutečnost by následně nemohla negativně ovlivnit splácení úvěru v SVJ a to je pro nás velmi podstatné!
Nejjednodušším řešením je, aby družstvo ze zisku z prodeje bytu (o jehož prodeji se rozhodlo usnesením na minulé členské schůzi), zaplatilo jednorázově svůj podíl na zateplení a revitalizaci budovy – tj. podíl cca 7% z 13 milionů (tj. 910 tisíc). Každý milion, který ušetříme se počítá a snižuje výši úvěru /a s tím souvisejícího úroku, který musíme za úvěr zaplatit. Po konzultaci s dvěma na sobě nezávislými právníky jde o naprosto legální rešení a k přijetí tohoto usnesení stačí přijmout usnesení nadpoloviční většinou členů. Nic nám v něm tedy nebrání. Ano, máme v členské základně min. 6 členů, kteří preferují rozdělování zisku a jeho vyplácení – ostatní členové však mohou preferovat jiné řešení. Pro většinu členů družstva může být podstatnější, aby se zhodnotila cena družstevních bytových jednotek, aby se nájemníkům bydlelo lépe, aby všichni vlastníci docílili energetických úspor a byl po více jak 30ti letech opraven dům, než touha několika jednotlivců po rozdělení podílů na zisku.
Další rok můžeme naprosto stejně rozhodnout o tom, že vydělané peníze do SVJ darujeme. Pokud o tom rozhodne většina hlasů, minoritní skupina členů s tím opět vůbec nic neudělá… Také se můžeme rozhodnout, že potom, co družstvo uhradí jednorázově svůj příspěvek na revitalizaci domu v částce 1.000.000 Kč, rozdělení a vyplacení podílů na zisku v dalších letech podpoříme. Všechno záleží na tom, jakým způsobem se rozhodně většina členů. Byl bych velice rád, abyste mysleli na to, jak družstvo může našemu domu prospět. Nevnímejte ho jako něco cizího nebo odděleného od našeho domu. Krom 6ti členů jsme to pořád my, kteří v domě bydlíme, a svým (rozumným) rozhodnutím při hlasování můžeme domu výrazně pomoci.