Vážení sousedé, dovolte mi, abych ze svého pohledu zhodnotil náhradní členskou schůzi družstva, která dnes proběhla. I přesto, že členové i kontrolní komise představenstvo v minulosti vyzvali k tomu, aby zveřejňovalo v dostatečném předstihu podklady pro jednání, opět se tak nestalo. Členové měli k dispozici pouze pozvánku. Absence zprávy o hospodaření a zjednodušené výsledovky způsobuje jen to, že členové pasivně přijímají informace, které nemají možnost přímo na členské schůzi jakkoli prostudovat nebo ověřit jejich správnost. Někoho by mohlo napadnout, že jde o nechuť představenstva, které se něčím takovým nechce zdržovat. Jiného by mohlo napadnout, že jde o promyšlený krok, který má znemožnit členům si udělat objektivní názor na hospodaření družstva. Kde je pravda skutečně nevím. Faktem ovšem zůstává, že díky absenci důležitých podkladů si naprostá většina členů není schopna uvědomit a spočítat výhody plynoucí z vlastnictví bytových jednotek. Argumentuje fikcí o vysokých provozních nákladech družstva, které byly už několikrát vyvráceny a svědčí jen o naprosté neinformovanosti těchto členů nebo jejich nízké ekonomické gramotnosti. Měli bychom se řídit zdravým rozumem, fakty a ne tím, co někomu před schůzí poradil “chytřejší soused od vedle”. Tito členové ignorují fakt, že družstvo významně a spolehlivě přispívá do fondu oprav SVJ. Někteří členové místo konstruktivních návrhů, jak zvýšit ziskovost družstva, raději hledají způsoby, jak jeho majetek postupně rozprodat. Je to bezohledné vůči těm, kteří tento názor nesdílejí. Myslím, že moje přirovnání k zabití slepice, která snáší zlatá vejce bylo naprosto přesné. Než hledat způsoby, jak takovou slepici hýčkat ji raději zabijí, hlasitě zamlaskají a více jak třetinu zbytečně vyhodí.
Byl odhlasován prodej družstevního bytu? Nebo je hlasování neplatné?!
Přesně k tomuto částečně došlo. Na návrh jednoho z členů bylo hlasováno prodeji bytové jednotky ve vlastnictví družstva a tento návrh byl velmi těsně přijat. Hlasování se muselo několikrát opakovat, protože skrutátoři nebyli schopni dopočítat se správného počtu hlasů. Věřím tomu, že pokud by někteří nepřítomní členové věděli, že se na dnešní schůzi mělo hlasovat o případném prodeji bytové jednotky a byla-li by tato informace výslovně uvedena v pozvánce, tak by se včerejší schůze zúčastnili a pokusili se toto rozhodnutí zvrátit. Mohlo by se zdát, že jedinou šancí, jak dnešní rozhodnutí členské schůze zvrátit, je žaloba k soudu. To, že se včera mělo hlasovat o prodeji, není v souladu s předchozími usneseními členské schůze, která se jasně vyjádřila v tom smyslu, že nemá v úmyslu prodávat bytové jednotky, ale je tu mnohem závažnější důvod, proč včerejší hlasování anulovat. Hlasování mělo totiž zásadní procesní vadu. V obou našich subjektech jsme vždy dodržovali zásadu, že o návrzích se hlasuje v pořadí, jak jsou předkládány. Zazněl návrh představenstva, ale nebylo o něm hlasováno. Bylo hlasováno až o protinávrhu, který jsem předložil já (snížení částky na rekonstrukci) a po té bylo hlasováno o návrhu o prodeji bytu. Správně tedy mělo být hlasováno o původním návrhu představenstva a teprve po té měly být hlasovány ostatní návrhy. Jde o elementární chybu, která celý postup zneplatňuje.
Jak je ze záznamu patrné, představenstvo svůj návrh neupravovalo, ale dávalo hlasovat o protinávrhu k nečemu o čem se nehlasovalo! Vzhledem k tomu, že nebylo hlasováno o původním návrhu představenstva, je hlasování NEPLATNÉ. To, že k hlasování o návrhu představenstva nedošlo si lze snadno ověřit v záznamu z členské schůze (časová značka 40:26).
Navržení prodeje bytu je ukázkové nerespektování dlouhodobé vůle většiny členů a využití situace, která nastala (v souvislosti s náhradní členskou schůzí a počtu hlasů potřebných pro přijetí návrhu). Ale budiž. Otázkou zůstává zda-li nejde o Pyrrhovo vítězství, dnešní vítězové budou nyní jen velmi těžko hledat spojence pro případná kompromisní řešení nebo pro jakoukoli diskusi. Jak vyplynulo z krátkého hovoru s odstatními členy po členské schůzi, tato situace pouze prohloubila frustraci těch členů, kteří dlouhodobě hledali řešení výhodné pro všechny a ne nikoli jen pro menší část.
Uvědomte si, že žádná další slepice, která snáší zlatá vejce už ale nebude. Bytových jednotek ve vlastnictví družstva je jen omezené množství, postupným drolením a rozprodáváním majetku družstva dochází k narušení jeho ekonomické stability. Pokud by se tito členové snažili o řešení win-win, mohli jsme jednat o jejich postupném vyplacení. Družstvo má potenciál generovat takový zisk, že jsme každý rok mohli vyplatit 2-4 členy, kteří již nadále nechtějí být členy družstva a raději by odešli s hotovými prostředky. Nedošlo by tím k maření investice těch, kteří byty prodávat nechtějí a preferují dlouhodobý výnos. Při dostatečné míře zisku bychom jej mohli z části vyplatit členům ve formě podílů a z části využít na vyplacení právě těch členů, kteří již členy družstva být nechtějí.
K prodeji bytů bychom měli přistupovat pouze v krajním případě, pokud by nebylo jiného řešení a především po/při realizaci zateplení, pokud si to situace vyžádá. Pokud bychom se přecijen rozhodli využít prodeje některého z družstevních bytů pro financování zateplení, měli bychom prodat ten byt, jehož prodej bude pro tento účel nejvhodnější a nejvýhodnější.
Co se nám doposud podařilo?
Řada členů si vůbec neuvědomuje ten zásadní posun, kterého jsme docílili. Podařilo se nám prosadit razantní zvýšení nájmů, uvolněný družstevní byt pronajmout za tržní cenu. Pokud by se nám na příští (zimní) členské schůzi podařilo prosadit přesoutěžení všech nájmů na tržní nájmy, dostali bychom se na hrubý výnos z pronájmu bytů ve výši 1.000.000 Kč (jeden milion korun). Pokud si to neuvědomujete, jde o téměř dvojnásobek původního výnosu. To je výnos, který by byty přinášely každý rok. Svou relativní vysokou hodnotu si však budou držet i nadále, jde o prokazatelně nejbezpečnější a nejvýnosnější investici, kterou může družstvo mít. Hrubý podíl na zisku (ze zůstatkové hodnoty členského podílu po převedení bytu do osobního vlastnictví) tak u bytů 4+1 a 3+1 může každý rok představovat 10 tisíc korun. Za 15 let tedy získáte nejen to, co byste dnes získali prodejem bytů, ale pořád vlastníte byty, které mohou takto vydělávat i v budoucnu. Ikdybychom se z nějakého důvodu rozhodli, že byty prodáme, tak za těch 15 let vyděláme každý 150 tisíc jejich pronájmem a k tomu navíc ještě dalších 150 tisíc jejich prodejem (opět z pohledu člena s podílem odpovídajícím bytu 4+1 nebo 3+1). Většina družstevních bytů je v zachovalém stavu, který nevyžaduje žádné zásadní rekonstrukce. Pokud chceme do některého z bytů investovat, musí si na tuto rekonstrukci vydělat a to tržním nájmem a ne “sociálním nájemným”, kteří někteří nájemníci za byty stále platí. Pokud bude v bytech tržní nájemné, investice do rekonstrukce se vrátí již v prvním nebo druhém roce (podle výše rozpočtu rekonstrukce).
Zaveďme tržní nájemné
Jak se ukázalo na dnešní členské schůzi – připomínky členů (nebyl jsem jediný, kdo toto kritizoval) k výši nájmů v nájemních bytech byly naprosto oprávněné. Pokud se do výběrového řízení přihlásilo přes 40 zájemců a nakonec byla vysoutěžena částka ve výši téměř dvojnásobku nájemného, které se ještě před dvěma lety v tomto bytě platilo, svědčí o tom, že nájmy v bytech jsou naprosto zbytečně podhodnoceny. Pojďme s tím tedy něco udělat a na příští členské schůzi hlasujme o přesoutěžení nájmů ve všech nájemních bytech. Současní nájemci se budou mít pochopitelně možnost do tohoto výběrového řízení přihlásit. Pokud někteří nájemníci odhadují, že pravděpodobně nebudou schopni předložit nejvyšší nabídku pro byt, který mají aktuálně v nájmu, mohou se ucházet o byt menší.
Hledání cest, jak financovat zateplení
Na členské schůzi byl zmíněn můj návrh, který jsem prosazoval i v komisi pro budoucí vývoj družstva – tj. použití vyplacených podílů na zisku k provedení mimořádného příspěvku do FOPU, který by usnadnil financování zateplení. Byl bych velice rád, kdychom jako členové postupovali rozumně a snažili se vyhnout návrhům, které mohou způsobit více škody než užitku. Družstvu nelze zvýšit příspěvek do FOPU SVJ, pokud k takovému zvýšení nedojde u všech členů. Za prvé je to proti dobrým mravům a za druhé by členové, kteří nejsou členy SVJ mohli obvinit představitele družstva z tunelování (vyvádění peněz do jiného subjektu, kde mají majetkový podíl). Osobně jsem spíše příznivcem varianty, která by umožnila družstvu uhradit příspěvek na zateplení jednorázovým mimořádným vkladem do FOPU (takovou možnost přece budou mít i jednotliví členové), druhou možností, která nevylučuje tu první je i mimořádný příspěvek do FOPU na delší časové období (např. na 5 let dopředu) – tuto variantu je však potřeba důkladně prodiskutovat s právníkem a odborníkem na daňovou problematiku. Družstvo by muselo po celou dobu (na kterou by si předplatilo příspěvek do FOPU) existovat.
Absurdní divadlo nebo volba členů představenstva a kontrolní komise
Na členské schůzi došlo k totožné situaci jako na shromáždění SVJ. Členové představenstva se rozhodli nadále nepokračovat ve svých funkcích, oslovili několik jednotlivců s nabídkou členství v představenstvu a ti tuto nabídku odmítli. Představenstvo o této skutečnosti členskou základnu nijak neinformovalo. Došlo tedy k naprosto absurdní situaci, kdy předseda představenstva jmenovitě vyvolával členy a vyzýval je ke kandidatuře. Je snad naprosto pochopitelné, že pokud nemá představenstvo zájem ve své pozici pokračovat, má členy otevřeně informovat v dostatečném předstihu, aby bylo možno hledat napříč celou členskou základnou nejen možné kandidáty, ale i případné náhradní řešení (např. změna stanov, pověření řízení družstva správcovskou firmu nebo realitní kancelář). Nakonec byl mandát představenstva prodloužen do příští schůze, kde se bude opět volit nové představenstvo.
Proč probíhala členská schůze tak jak probíhala
Jsem hluboce přesvědčen o tom, že schůze byla zmatená, členové neobdrželi patřičné podklady k tomu, aby se mohli kompetentně rozhodnout a to je nepopiratelné pochybení představenstva. Připravit alespoň základní dokumenty, je přece naprostou nutností. Zaznělo to i ve zprávě kontrolní komise – není to tedy jen nějaký výkřik do tmy. Tímto způsobem nelze řídit nic, natož členskou schůzi družstva nebo družstvo jako takové. Doba, kdy všichni na členských schůzích jen souhlasně přikyvovali je pryč a dost možná i to může být důvod, proč představenstvo nadále ve své činnosti pokračovat nechce. Přijít s návrhem rekonstrukce za 250 tisíc korun bez kalkulace od několika firem, bez fotografie bytu, aby si členové mohli představit v jakém je stavu a chtít po nich takové rozhodnutí bylo prostě naprosto krátkozraké. Za odmítavou reakci si v takovou chvíli může představenstvo samo. Pokud představenstvo navrhuje rekonstrukci s rozpočtem 250 tisíc a nemá spočítanou reálnou návratnost z tržního nájmu, který očekává, ale návratnost počítá z původního nájmu, je prostě něco špatně.
Družstvu chybí dlouhodobá strategie, nějaký cíl, kterého se chce dosáhnout. Členské schůze by pak svoji náplní měly k tomuto cíli směřovat. Podklady by měly být připraveny tak, aby bylo možno na jejich základě posoudit, zda-li učiníme dobré nebo špatné rozhodnutí. S prázdnýma rukama toho moc nenaděláme… vlastně ano… naprosto zbytečně rozhodneme o prodeji bytu a popřeme při tom i vlastní pravidla o hlasování na schůzích. Samozřejmě s tím nikdo nebude nic dělat, protože je to přece všem jedno nebo s tím nechtějí mít starosti.
Moje vize budoucnosti družstva
Netvrdím, že můj náhled na věc je ten nejlepší, ale jak jsem několikrát uvedl, družstvo má obrovský potenciál, který stojí za to využít. Družstvo může přinášet vysoký a stabilní výnos, pokud budou v družstevních bytech zavedeny tržní nájmy. Je nutno počítat s tím, že byty je potřeba udržovat a případně průběžně rekonstruovat, nelze očekávat, že nájemníci do bytů sami investují nějaké peníze – to je potřeba zohlednit ve výši nájmů. Z celkové sumy nájmů je třeba stanovit % podíl, který bude každý rok převáděn do fondu na opravy a rekonstrukce družstevních bytů. Z tohoto fondu by byly rekonstruovány byty, které ještě rekonstrukcí neprošly a byly by prováděny facelifty bytů, které byly uvolněny předchozími nájemníky (s předem stanoveným rozpočtem, aby bylo možno dále s financemi pracovat).
Základní uvedení bytu do pronajímatelného stavu je třeba tvrdě vyžadovat prostřednictvím nájemní smlouvy od nájemníků a využívat k tomu i kauce, které k tomuto účelu mimojiné slouží! Byt musí být při ukončení nájmu vymalován a ve stejném stavu jako při převzetí. Pokud dojde k poškození zařízení, bude automaticky toto poškození odečteno od kauce. Bylo by ideální byty postupně rekonstruovat do podoby bytů vyšší třídy, za které je možno získat vyšší nájmy.
Jaké cíle by si družstvo mohlo stanovit?
1 – 4 roky – Cílem družstva by mohlo být poskytování nájemního bydlení, údržba bytů a použití veškerého volného kapitálu jako mimořádného příspěvku do FOPU SVJ (a to i na několik let dopředu). Podle stanov SVJ se přeplatky příspěvků do FOPU nevrací. Tím by se značně usnadnila otázka čerpání úvěru v SVJ i jeho úroková míra. Otázka zateplení domu je z mého pohledu prioritnější, než odkup podílů od členů, kteří v družstvu už nadále nechtějí setrvávat. Tito členové by to měli respektovat. Družstvo by tak díky jejich trpělivosti mohlo zásadně přispět k realizaci zateplení domu. Současně by tímto nebyli poškozeni ti členové, kteří již nejsou členy SVJ. Prostě by si museli na výplatu podílů na zisku několik let počkat – ale to se v byznysu stává.
5 – x let – Cílem družstva by mohlo být poskytování nájemního bydlení a postupný odkup podílů od těch členů, kteří nadále nechtějí být členy družstva, ale nechtějí poškodit ostatní členy, kteří družstevní byty vnímají jako investici. Při odkupu podílů by se postupovalo podle pořadníku a cena podílu by byla stanovena na základě odborného posouzení.
x let – výše – Cílem družstva by mohlo být poskytování nájemního bydlení, údržba bytů a vyplácení podílů na zisku členům.
Jaký návrh máte vy? Je váš návrh win-win? Přináší vaše řešení pomoc s financováním zateplení? Přináší vaše řešení profit všem nebo jen úzké skupině členů? Jsme jedna komunita, jsme sousedé a měli bychom hledat řešení, která budou akceptovatelná pro nás všechny.
Měli bychom respektovat priority. Někdy je jednoduše lepší si na peníze počkat pět let a pomoci zrekonstruovat dům, ve kterém jste 30 let bydleli, aby v něm vaše děti mohly dalších 30 let žít (nebo aby v něm vůbec někdo mohl žít). Našemu domu to tak trochu dlužíme. Za těch 30 let jsme neudělali nic, čím bychom zabránili tomu, aby se nedostal do stavu, ve kterém se aktuálně nachází. A to je třeba teď změnit. Pokud plán nevyjde a nebude se dařit ho naplnit, byty můžeme prodat vždycky. Ale proč to zatím nezkusit jinak.
